Μελετήστε το!
Διαβάστε το προσεκτικά, πολύ προσεκτικά.
Παράγραφο πρός παράγραφο.
Κρατείστε σημειώσεις.
ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑ
ΒΑΣΙΚΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑ : ΜΕΣΙΤΗΣ ΑΣΤΙΚΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ – ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
ΚΕΛ 1: Διερευνά την κτηματαγορά
ΕΕΛ 1.1: Αναζητά ακίνητα.
ΕΕ 1.1.1: Κατηγοριοποιεί & τμηματοποιεί την αγορά .
ΕΕ 1.1.2: Οργανώνει & συντηρεί αρχείο, ώστε να είναι εύκολη η ανεύρεση ακινήτου ή ενδιαφερομένου, για την κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης.
ΕΕ 1.1.3: Οργανώνει & πραγματοποιεί προωθητικές ενέργειες για τη προβολή των ακινήτων που αναλαμβάνει.
ΕΕΛ 1.2: Έρχεται σε επαφή με τους ενδιαφερόμενους
ΕΕ 1.2.1: Επικοινωνεί με τους ενδιαφερόμενους, για να διαπιστώσει και να προσδιορίσει τις ανάγκες τους, αναφορικά με τη σκοπούμενη σύμβαση.
ΕΕ 1.2.2: Καταρτίζει τη σύμβαση μεσιτικής εντολής, προσδιορίζοντας τις αμοιβαίες υποχρεώσεις και δεσμεύσεις στο πλαίσιο αυτής.
ΕΕ 1.2.3: Προτείνει ακίνητο ή ενδιαφερόμενους υποψηφίους αντισυμβαλλόμενους, για τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης.
ΕΕΛ 1.3: Διενεργεί αξιολόγηση του προσφερόμενου ακινήτου, για να εκτιμήσει την αξία
του και να προσδιορίσει την τιμή του
του και να προσδιορίσει την τιμή του
ΕΕ 1.3.1: Προβαίνει σε αρχική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, με βάση τους τίτλους, το αντικειμενικό σύστημα αξιών και άλλες πληροφορίες
ΕΕ 1.3.2: Διερευνά τους παράγοντες που προσδιορίζουν επακριβέστερα την αξία του ακινήτου.
ΕΕ 1.3.3: Υπολογίζει την αξία του ακινήτου για να προτείνει την κατάλληλη τιμή.
ΚΕΛ 2: Παρέχει μεσιτικές υπηρεσίες
ΕΕΛ 2.1: Μεσολαβεί για τη σύναψη σύμβασης αστικού δικαίου για την πώληση ανταλλαγή, μίσθωση, παραχώρηση ακινήτων προς οικοδόμηση με αντιπαροχή
ΕΕ 2.1.1: Μεσολαβεί για τη σύναψη σύμβασης αγοραπωλησίας ή ανταλλαγής.
ΕΕ 2.1.2: Μεσολαβεί για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου.
ΕΕ 2.1.3: Μεσολαβεί για τη σύναψη σύμβασης για τη παραχώρηση ακινήτων προς οικοδόμηση με αντιπαροχή.
ΕΕ 2.1.4: Συμμετέχει στις διαπραγματεύσεις, με σκοπό να επηρεάσει τη λήψη απόφασης για τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης
ΕΕΛ 2.2: Υποδεικνύει ευκαιρία ή δυνατότητα για τη σύναψη σύμβασης αστικού δικαίου για την πώληση, ανταλλαγή, μίσθωση, παραχώρηση ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή
ΕΕ 2.2.1: Ενεργοποιεί την αναζήτηση ακινήτου ή ενδιαφερομένου υποψήφιου αντισυμβαλλομένου για τη σκοπούμενη σύμβαση.
ΕΕ 2.2.2: Υποδεικνύει στους πελάτες του το κατάλληλο ακίνητο ή τον ενδιαφερόμενο υποψήφιο αντισυμβαλλόμενο για τη σκοπούμενη σύμβαση.
ΕΕ 2.2.3: Υποδεικνύει στους πελάτες του τη δυνατότητα ή ευκαιρία για σύναψη συμπληρωματικών συμβάσεων χρηματοοικονομικού περιεχομένου ή οικονομικού ενδιαφέροντος.
ΕΕΛ 2.3: Διαχειρίζεται τους οικονομικούς όρους της μεσιτικής εντολής
ΕΕ 2.3.1: Παρακολουθεί διακριτικά την έκβαση των διαπραγματεύσεων, ώστε με την κατάληξη τους, επιτυχή ή μη, να προβεί σε ενέργειες διαχείρισης των οικονομικών όρων της μεσιτικής εντολής .
ΕΕ 2.3.2: Εισπράττει τη μεσιτική αμοιβή.
ΕΕ 2.3.3:Τακτοποιεί φορο-λογιστικά τη δοσοληψία
ΚΕΛ 3: Παρέχει υπηρεσίες συμβούλου κτηματαγοράς & υποστηρικτικές υπηρεσίες
ΕΕΛ 3.1: Παρέχει υπηρεσίες συμβούλου κτηματαγοράς
ΕΕ 3.1.1: Ενημερώνεται για τις τάσεις και τις εξελίξεις της κτηματαγοράς, ώστε να είναι σε θέση να ανταποκριθεί σε αίτημα υποψήφιου πελάτη σχετικό με κτηματομεσιτικές υπηρεσίες.
ΕΕ 3.1.2: Συμπληρώνει δηλώσεις κτηματολογίου.
ΕΕ 3.1.3: Ενεργεί για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων διοικητικών εγγράφων και αδειών για το ακίνητο.
ΕΕ 3.1.4: Συμβουλεύει για επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων.
ΕΕΛ 3.2: Υποστηρίζει τους πελάτες του μετά τη σύμβαση
ΕΕ 3.2.1: Προτείνει συμπληρωματικές συμβάσεις για το ακίνητο.
ΕΕ 3.2.2: Προτείνει υποστηρικτικές συμβάσεις ή εργασίες για τη βελτίωση του ακινήτου .
ΕΕ 3.2.3: Διεκπεραιώνει διοικητικές ενέργειες για την έκδοση βεβαιώσεων ή πιστοποιητικών που αφορούν στο ακίνητο.
ΕΕΛ 3.3: Διαχειρίζεται ακίνητη περιουσία
ΕΕ 3.3.1: Φροντίζει για τη λειτουργικότητα του ακινήτου.
ΕΕ 3.3.2: Εισπράττει μισθώματα.
ΕΕ 3.3.3: Εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη του ακινήτου στις διάφορες υποχρεώσεις του σε σχέση με αυτό.
ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΕΣ ΓΝΩΣΕΙΣ,
ΔΕΞΙΟΤΗΤΕΣ και
ΙΚΑΝΟΤΗΤΕΣ
Συγκεντρωτική Παρουσίαση των Γνώσεων, Δεξιοτήτων και Ικανοτήτων του Περιγράμματος
ΒΑΣΙΚΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑ:
* ΜΕΣΙΤΗΣ ΑΣΤΙΚΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ
* ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
ΓΕΝΙΚΕΣ ΓΝΩΣΕΙΣ
- Ελληνική Γλώσσα
- Βασικά μαθηματικά και Γεωμετρία
- Βασικές γνώσεις χειρισμού ηλεκτρονικών υπολογιστών, (λειτουργικό, word, excel,internet)
- Αγγλική γλώσσα
ΒΑΣΙΚΕΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΓΝΩΣΕΙΣ
- Γενικές αρχές αστικού δικαίου
- Στοιχεία γενικού και ειδικού ενοχικού δικαίου, (με έμφαση στη σύμβαση εντολής αντιπροσώπευσης και μεσιτείας)
- Στοιχεία πολιτικής δικονομίας
- Στοιχεία εμπραγμάτου δικαίου
- Στοιχεία εμπορικού δικαίου
- Στοιχεία διοικητικού δικαίου και διοικητικής διαδικασίας
- Νομοθεσία περί μεσιτών αστικών συμβάσεων και βασικό πλαίσιο επαγγελματικής συμπεριφοράς, (δεοντολογία)
- Νομοθεσία περί απορρήτου και προστασίας δεδομένων
- Στοιχεία Λογιστικής
- Στοιχεία πολεοδομικής νομοθεσίας
- Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός
- Κτιριοδομικός Κανονισμός
- Μέθοδος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων
- ΦΠΑ & στοιχεία φορολογίας ακινήτων
- Αρχές οργάνωσης & διοίκησης γραφείου
- Αρχές οργάνωσης & διαχείρισης αρχείου
ΕΙΔΙΚΕΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΓΝΩΣΕΙΣ
- Βασική αγγλική ορολογία
- Οικονομικά μαθηματικά
- Στατιστική
- Γραμμικό σχέδιο
- Οικοδομική
- Ενεργειακός σχεδιασμός κτιρίων & οικιστικών συνόλων
- Σχεδιασμός & διοίκηση πωλήσεων
- Προσωπική πώληση
- Δημόσιες Σχέσεις
- Στοιχεία Marketing
- Διαφήμιση, (τεχνικές & μέσα)
- Επιχειρηματικές διαπραγματεύσεις
- Επιχειρησιακή επικοινωνία
- Μέθοδοι ανάλυσης αναγκών πελατών, ποιοτικής εξυπηρέτησης πελατών και διαχείρισης παραπόνων
- Προστασία καταναλωτών
- Στοιχεία Οικονομικής Θεωρίας
- Στοιχεία χρηματοοικονομικής διοίκησης, στεγαστικής, επαγγελματικής και καταναλωτικής πίστης
- Στοιχεία εκτιμητικής- (αρχές, μέθοδοι & εργαλεία εκτίμησης ακίνητης περιουσίας)
ΔΕΞΙΟΤΗΤΕΣ
- Προφορικής και γραπτής επικοινωνίας
- Μαθηματική δεξιότητα
- Διαχείρισης χρόνου
- Εργασίας υπό πίεση
- Διαπραγμάτευσης
ΙΚΑΝΟΤΗΤΕΣ
- Αυτονομίας
- Υπευθυνότητας
- Επικοινωνίας
- Συνεργασίας
- Αναλυτικής και συνθετικής σκέψης
- Λήψης αποφάσεων
- Οργανωτική ικανότητα
- Ευελιξίας
- Πειθούς
- Εχεμυθείας
- Διορατικότητας
ΑΞΙΕΣ
Για το συγκεκριμένο επάγγελμα, πέρα από τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την άσκησή του, (οικονομική ευρωστία καθώς και τη δικαιοπρακτική και εμπορική ικανότητα του φορέα παροχής μεσιτικών υπηρεσιών), και τις απαραίτητες γνώσεις, δεξιότητες και ικανότητες, κρίνεται σκόπιμο να αναφερθεί ένα πλέγμα αξιών, το οποίο ενισχύει τη συναλλακτική πίστη στην κρίσιμη για την οικονομία αγορά ακινήτων, καθώς τονίζει τη ανάγκη αξιοπιστίας και φερεγγυότητάς του προσώπου που διενεργεί μεσιτικές πράξεις.
Ως προς αυτές έχει ευαισθητοποιηθεί και ο συνδικαλιστικός φορέας των επαγγελματικών του χώρου, συντάσσοντας σχετικό κώδικα δεοντολογίας και αναρτώντας αυτόν στην επίσημη ιστοσελίδα του, για την ενημέρωση των μελών του αλλά και κάθε ενδιαφερομένου.
Οι επαγγελματικές αυτές αξίες, που δεν μπορούν να ταξινομηθούν ως γνώσεις, δεξιότητες ή ικανότητες, βρίσκονται στον πυρήνα του επαγγέλματος, αντικατοπτρίζονται στις δραστηριότητες του επαγγελματία, χαρακτηρίζουν τόσο την επαγγελματική όσο και την προσωπική ζωή του σε όλες τις εκδηλώσεις της και καθοδηγούν κάθε ενέργεια ή πρωτοβουλία. Από την παρούσα μελέτη και στο βαθμό που τα ερευνητικά εργαλεία και δεδομένα επέτρεψαν, μια αρχική καταγραφή των αξιών του επαγγέλματος περιλαμβάνει :
Ως προς αυτές έχει ευαισθητοποιηθεί και ο συνδικαλιστικός φορέας των επαγγελματικών του χώρου, συντάσσοντας σχετικό κώδικα δεοντολογίας και αναρτώντας αυτόν στην επίσημη ιστοσελίδα του, για την ενημέρωση των μελών του αλλά και κάθε ενδιαφερομένου.
Οι επαγγελματικές αυτές αξίες, που δεν μπορούν να ταξινομηθούν ως γνώσεις, δεξιότητες ή ικανότητες, βρίσκονται στον πυρήνα του επαγγέλματος, αντικατοπτρίζονται στις δραστηριότητες του επαγγελματία, χαρακτηρίζουν τόσο την επαγγελματική όσο και την προσωπική ζωή του σε όλες τις εκδηλώσεις της και καθοδηγούν κάθε ενέργεια ή πρωτοβουλία. Από την παρούσα μελέτη και στο βαθμό που τα ερευνητικά εργαλεία και δεδομένα επέτρεψαν, μια αρχική καταγραφή των αξιών του επαγγέλματος περιλαμβάνει :
· Την ακεραιότητα
· Την εχεμύθεια
· Την εντιμότητα
· Τη φερεγγυότητα
· Την αξιοπιστία
· Τη διαρκή εστίαση στις ανάγκες των πελατών
ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΕΣ ΔΙΑΔΡΟΜΕΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΤΩΝ ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΩΝ ΠΡΟΣΟΝΤΩΝ
(Στο πλαίσιο αυτό στο κεφάλαιο Δ΄ παραθέτουμε τις προτεινόμενες διαδρομές για την απόκτηση των απαιτούμενων προσόντων). Με βάση το ισχύον νομικό πλαίσιο, σήμερα τρεις μπορεί να είναι πιθανές διαδρομές για την απόκτηση των απαιτούμενων προσόντων:
1η Διαδρομή:
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, (Π.Δ. 248/28.6.93, περί Μεσιτών αστικών συμβάσεων, άρθρο 2), για την άσκηση του επαγγέλματος, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει απλώς να εγγραφεί στο οικείο Επιμελητήριο της έδρας του. Η εγγραφή του πραγματοποιείται με τη προσκόμιση απολυτηρίου τουλάχιστον τριταξίου Γυμνασίου, Υπεύθυνη Δήλωση του 1599/89 ότι δεν έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα κλοπής υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας, πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, συκοφαντικής δυσφήμησης, δόλιας χρεοκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, λαθρεμπορίας, εμπορίας ναρκωτικών και εγκλήματα περί το νόμισμα.
Επίσης πιστοποιητικό ότι δεν τελεί υπό δικαστική απαγόρευση ή αντίληψη και πιστοποιητικό περί μη πτώχευσης. Δεν απαιτείται προηγούμενη απόδειξη της ύπαρξης των επαγγελματικών γνώσεων, δεξιοτήτων και ικανοτήτων για την έναρξη της επαγγελματικής δραστηριότητας.
Επίσης πιστοποιητικό ότι δεν τελεί υπό δικαστική απαγόρευση ή αντίληψη και πιστοποιητικό περί μη πτώχευσης. Δεν απαιτείται προηγούμενη απόδειξη της ύπαρξης των επαγγελματικών γνώσεων, δεξιοτήτων και ικανοτήτων για την έναρξη της επαγγελματικής δραστηριότητας.
Δεδομένου ότι η διαδρομή αυτή δεν εξασφαλίζει, τουλάχιστον κατά την έναρξη της επαγγελματικής δραστηριότητας τις απαραίτητες γνώσεις, δεξιότητες και ικανότητες, προτείνεται αυτές να συμπληρώνονται με προγράμματα Συνεχιζόμενης Επαγγελματικής Κατάρτισης.
Το ζήτημα αυτό αναδεικνύεται και από τους συνδικαλιστικούς φορείς των επαγγελματιών του χώρου, οι οποίοι σε συνεργασία με εκπαιδευτικούς φορείς, (ΚΕΚ, Κέντρα Ελευθέρων Σπουδών κλπ), έχουν σχεδιάσει και υλοποιούν εκπαιδευτικά σεμινάρια που συμβάλουν στη συμπλήρωση των γνώσεων και την ενίσχυση των δεξιοτήτων. Κάποια εξ αυτών οδηγούν σε πιστοποιήσεις διεθνούς αναγνώρισης. Παρόμοια σεμινάρια προσφέρονται επίσης από πολλούς εκπαιδευτικούς φορείς ενώ θα πρέπει να αναφερθούν και τα Μεταπτυχιακά Προγράμματα Σπουδών στο γνωστικό αντικείμενο του Real Estate, που προσφέρονται από Ελληνικά Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα, (Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών – Τμήμα Στατιστικής- «Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά»).
Τέλος, θα πρέπει να αναφερθούν τα εκπαιδευτικά προγράμματα που προσφέρουν στους υπαλλήλους και στα στελέχη τους μεγάλες επιχειρήσεις, οι οποίες δραστηριοποιούνται στην κτηματομεσιτική αγορά. Αυτές συνήθως συνεργάζονται με μεμονωμένα μεσιτικά γραφεία με συμβάσεις δικαιόχρησης, (FRANCHISING), στο πλαίσιο των οποίων αναλαμβάνουν την υποχρέωση να προσφέρουν επαγγελματική κατάρτιση και επιμόρφωση και στους συνεργάτες τους, δικαιοδόχους, (franchisees).
Το ζήτημα αυτό αναδεικνύεται και από τους συνδικαλιστικούς φορείς των επαγγελματιών του χώρου, οι οποίοι σε συνεργασία με εκπαιδευτικούς φορείς, (ΚΕΚ, Κέντρα Ελευθέρων Σπουδών κλπ), έχουν σχεδιάσει και υλοποιούν εκπαιδευτικά σεμινάρια που συμβάλουν στη συμπλήρωση των γνώσεων και την ενίσχυση των δεξιοτήτων. Κάποια εξ αυτών οδηγούν σε πιστοποιήσεις διεθνούς αναγνώρισης. Παρόμοια σεμινάρια προσφέρονται επίσης από πολλούς εκπαιδευτικούς φορείς ενώ θα πρέπει να αναφερθούν και τα Μεταπτυχιακά Προγράμματα Σπουδών στο γνωστικό αντικείμενο του Real Estate, που προσφέρονται από Ελληνικά Ανώτατα Εκπαιδευτικά Ιδρύματα, (Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών – Τμήμα Στατιστικής- «Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά»).
Τέλος, θα πρέπει να αναφερθούν τα εκπαιδευτικά προγράμματα που προσφέρουν στους υπαλλήλους και στα στελέχη τους μεγάλες επιχειρήσεις, οι οποίες δραστηριοποιούνται στην κτηματομεσιτική αγορά. Αυτές συνήθως συνεργάζονται με μεμονωμένα μεσιτικά γραφεία με συμβάσεις δικαιόχρησης, (FRANCHISING), στο πλαίσιο των οποίων αναλαμβάνουν την υποχρέωση να προσφέρουν επαγγελματική κατάρτιση και επιμόρφωση και στους συνεργάτες τους, δικαιοδόχους, (franchisees).
2η Διαδρομή:
Η δεύτερη διαδρομή έχει ως σημείο εκκίνησης την ανώτερη δευτεροβάθμια εκπαίδευση, (Λύκειο), η οποία εξασφαλίζει ευρύτερο θεωρητικό υπόβαθρο, καθόσον μέρος των ειδικών επαγγελματικών γνώσεων καλύπτεται από τα αντίστοιχα προγράμματα. Λοιπές επαγγελματικές γνώσεις προτείνεται να συμπληρώνονται με προγράμματα Συνεχιζόμενης Επαγγελματικής Εκπαίδευσης.
3η Διαδρομή:
Η τρίτη διαδρομή εξασφαλίζει πιστοποιημένα την απόκτηση των επαγγελματικών γνώσεων, δεξιοτήτων και ικανοτήτων, καθόσον ο υποψήφιος επαγγελματίας καλείται να έχει ολοκληρώσει τη δεύτερη βαθμίδα εκπαίδευσης καθώς και σπουδές μεταδευτεροβάθμιας εκπαίδευσης που οδηγούν σε πτυχίο ΙΕΚ του τομέα χρηματοπιστωτικών και διοικητικών υπηρεσιών, στην ειδικότητα Κτηματομεσίτη- Διαχειριστή Ακίνητης Περιουσίας. Ωστόσο, μέχρι σήμερα τα επαγγελματικά δικαιώματα των αποφοίτων ΙΕΚ της αντίστοιχης ειδικότητας δεν έχουν κατοχυρωθεί, (τελευταία επικαιροποίηση ΟΕΕΚ 10-06-2009). Προκειμένου όμως για θέσεις του δημόσιου τομέα, οι οποίες καλύπτονται μέσω ΑΣΕΠ, το πτυχίο ΙΕΚ μοριοδοτείται.
Πρόσθετα, για την έναρξη της επαγγελματικής δραστηριότητας απαιτείται, ενόψει του Π.Δ. 248/28.6.93, περί Μεσιτών αστικών συμβάσεων, εγγραφή στο οικείο Επιμελητήριο της έδρας του. Η εγγραφή του πραγματοποιείται με τη προσκόμιση απολυτηρίου δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, Υπεύθυνη Δήλωση του 1599/89 ότι δεν έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα κλοπής υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας, πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, συκοφαντικής δυσφήμησης, δόλιας χρεοκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, λαθρεμπορίας, εμπορίας ναρκωτικών και εγκλήματα περί το νόμισμα. Επίσης πιστοποιητικό ότι δεν τελεί υπό δικαστική απαγόρευση ή αντίληψη και πιστοποιητικό περί μη πτώχευσης.
(Στο πλαίσιο αυτό στο κεφάλαιο Ε παραθέτουμε ενδεικτικούς τρόπους αξιολόγησης των απαιτούμενων γνώσεων και δεξιοτήτων).
Οι βασικές γνώσεις και δεξιότητες αξιολογούνται στο πλαίσιο της εκπαιδευτικής διαδικασίας για τη χορήγηση του απολυτηρίου τίτλου εκπαιδευτικής βαθμίδας επιπέδου 2 ή 3 κατά ISCED. Αναφορικά με τις επαγγελματικές γνώσεις και δεξιότητες και ικανότητες, ο υποψήφιος μεσίτης, που ακολουθεί την τρίτη διαδρομή, (ΙΕΚ), για την απόκτηση των τυπικών προσόντων, αξιολογείται μέσω των εξετάσεων πιστοποίησης που διενεργεί ο ΟΕΕΚ.
Στη πρώτη και στη δεύτερη διαδρομή, είναι προφανές ότι δεν αξιολογούνται οι απαιτούμενες επαγγελματικές γνώσεις, δεξιότητες και ικανότητες, παρά μόνο αν ο μεσίτης έχει επιλέξει ο ίδιος τη πιστοποίησή τους, εφόσον η σχετική δυνατότητα προβλέπεται για το πρόγραμμα που έχει επιλέξει να παρακολουθήσει, (π.χ. εκπαιδευτικά προγράμματα εκτιμητικής).
Στη πρώτη και στη δεύτερη διαδρομή, είναι προφανές ότι δεν αξιολογούνται οι απαιτούμενες επαγγελματικές γνώσεις, δεξιότητες και ικανότητες, παρά μόνο αν ο μεσίτης έχει επιλέξει ο ίδιος τη πιστοποίησή τους, εφόσον η σχετική δυνατότητα προβλέπεται για το πρόγραμμα που έχει επιλέξει να παρακολουθήσει, (π.χ. εκπαιδευτικά προγράμματα εκτιμητικής).
Ενόψει αυτών, είναι προφανής η αναγκαιότητα της δια βίου εκπαίδευσης και κατάρτισης κυρίως για τους επαγγελματίες του χώρου, που εισήλθαν στο επάγγελμα ακολουθώντας κυρίως την 1η αλλά και τη 2η διαδρομή.
Σχετικά προγράμματα εκπαίδευσης και κατάρτισης θα τους εξασφαλίσουν τη δυνατότητα να παρακολουθούν τις τάσεις και εξελίξεις της κτηματαγοράς και να κατανοούν και να ερμηνεύουν την πολυπλοκότητά της, ώστε να μπορούν να προσφέρουν στους πελάτες τους άρτιες υπηρεσίες, συμβάλλοντας στην ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Σχετικά προγράμματα εκπαίδευσης και κατάρτισης θα τους εξασφαλίσουν τη δυνατότητα να παρακολουθούν τις τάσεις και εξελίξεις της κτηματαγοράς και να κατανοούν και να ερμηνεύουν την πολυπλοκότητά της, ώστε να μπορούν να προσφέρουν στους πελάτες τους άρτιες υπηρεσίες, συμβάλλοντας στην ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
ΕΝΟΤΗΤΑ Α:
Α.1 Προτεινόμενος Γενικός Τίτλος του Επαγγέλματος
Προτείνεται ο τίτλος του «Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων- Διαχειριστής Ακίνητης Περιουσίας».
Το ισχύον Προεδρικό Διάταγμα 248/28.6.93, περί Μεσιτών αστικών συμβάσεων που θεσμοθετεί το πλαίσιο της επαγγελματικής δραστηριότητας, χρησιμοποιεί τον τίτλο ‘Μεσίτης Ακίνητης Περιουσίας’. Ωστόσο, το προσχέδιο νόμου, το οποίο έγινε δεκτό από τις συνδικαλιστικές ενώσεις των επαγγελματιών του χώρου όσο και των συναλλασσόμενων με αυτούς, χρησιμοποιεί το προτεινόμενο στο πλαίσιο της μελέτης αυτής τίτλο.
Α.2 Ορισμός του Επαγγέλματος
Α.2.1. Γενική Περιγραφή του περιεχομένου και σκοπός του Επαγγέλματος ή/και της ειδικότητας
Ως Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων – Διαχειριστής Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με το Π.Δ. 248 της 23/28.6.1993, Περί Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, (ΦΕΚ τευχ. Α΄108), είναι το φυσικό πρόσωπο ή εμπορική εταιρεία κάθε είδους, που εφόσον εκπληρώνει τις προϋποθέσεις του νόμου και έχει λάβει σχετική άδεια, ασκώντας μονομερώς εμπορικές πράξεις, μεσολαβεί για την σύναψη των αστικού δικαίου συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης ακινήτων, παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή, συνομολόγηση χρηματικών δανείων ή υποδεικνύει ευκαιρία για σύναψη τέτοιων συμβάσεων.
Σύμφωνα με τη συναλλακτική πρακτική, οι επαγγελματικές δραστηριότητες των επαγγελματιών του χώρου, δηλαδή η διαμεσολάβηση και η υπόδειξη ευκαιρίας επεκτείνονται τόσο σε αστικά όσο και σε μη αστικά ακίνητα. Ο Μεσίτης διατηρεί δικό του γραφείο, (επαγγελματική έδρα). Αναφορικά με τη νομική μορφή της επιχειρηματικής δραστηριότητας, σημειώνει ο Μαυρομμάτης, (2006), αυτή μπορεί να ασκείται και με εταιρική μορφή, (εμπορικής βεβαίως εταιρίας).
Η μεσιτική άδεια όμως είναι προσωπικού χαρακτήρα, εκδίδεται στο όνομα φυσικού προσώπου, (προφανώς εταίρου), δια του οποίου και διενεργούνται οι μεσιτικές εργασίες από την εταιρία, οι οποίες αποτελούν και την επιχειρηματική της δραστηριότητα. Η παρούσα μελέτη θα εστιάσει στο επαγγελματικό περίγραμμα του Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων και κατά συνέπεια θα αφορά στο φυσικό πρόσωπο και όχι στη νομική μορφή της επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Σύμφωνα με τη συναλλακτική πρακτική, οι επαγγελματικές δραστηριότητες των επαγγελματιών του χώρου, δηλαδή η διαμεσολάβηση και η υπόδειξη ευκαιρίας επεκτείνονται τόσο σε αστικά όσο και σε μη αστικά ακίνητα. Ο Μεσίτης διατηρεί δικό του γραφείο, (επαγγελματική έδρα). Αναφορικά με τη νομική μορφή της επιχειρηματικής δραστηριότητας, σημειώνει ο Μαυρομμάτης, (2006), αυτή μπορεί να ασκείται και με εταιρική μορφή, (εμπορικής βεβαίως εταιρίας).
Η μεσιτική άδεια όμως είναι προσωπικού χαρακτήρα, εκδίδεται στο όνομα φυσικού προσώπου, (προφανώς εταίρου), δια του οποίου και διενεργούνται οι μεσιτικές εργασίες από την εταιρία, οι οποίες αποτελούν και την επιχειρηματική της δραστηριότητα. Η παρούσα μελέτη θα εστιάσει στο επαγγελματικό περίγραμμα του Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων και κατά συνέπεια θα αφορά στο φυσικό πρόσωπο και όχι στη νομική μορφή της επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Τα συναλλακτικά δεδομένα στην αγορά ακινήτων, η αδιαφάνεια, η πολυπλοκότητα, η διάσταση μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας των ακινήτων καθώς και η δραστηριοποίηση προσώπων που κλονίζουν τη συναλλακτική πίστη, σε συνδυασμό με την έλλειψη ειδικών γνώσεων των ενδιαφερομένων να συνάψουν συμβάσεις με αντικείμενο αστικά ακίνητα, κάνουν σήμερα απαραίτητη τη διαμεσολάβηση προσώπων που διαθέτουν ειδικές γνώσεις στην αγορά αυτή.
Μεταξύ των επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται ευρύτερα στο χώρο, (δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί κλπ), εκείνοι που σφαιρικά είναι σε θέση να εξασφαλίσουν στους πελάτες τους χρήσιμες και σημαντικές πληροφορίες, υποδεικνύοντας λεπτομέρειες για την υπόθεση που τους ενδιαφέρει, είναι οι μεσίτες.
Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων με τις γνώσεις και εμπειρία που διαθέτει είναι σε θέση
- να εξασφαλίσει τις καταλληλότερες εναλλακτικές λύσεις στους ενδιαφερόμενους να συνάψουν συμβάσεις αστικού δικαίου για την αγορά, πώληση, μίσθωση ακινήτων, παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή, καθώς και συμπληρωματικές ή υποστηρικτικές συμβάσεις, (π.χ. δανείου για τη χρηματοδότηση της αγοράς ή της επισκευής του ακινήτου)
- να τους βοηθήσει να λάβουν ορθολογικές αποφάσεις σχετικά με τις συμβάσεις αυτές, (προδιαγραφές, τιμή, κλπ), ώστε να καλυφθούν ικανοποιητικά οι ανάγκες τους, λαμβάνοντας υπόψη τη διαθεσιμότητα της αγοράς
- να τους απαλλάξει από την αναποτελεσματική ανάλωση χρόνου, στην αναζήτηση του κατάλληλου ακινήτου ή του ενδιαφερόμενου υποψηφίου,
- να τους προφυλάξει από κινδύνους που σχετίζονται είτε με την καταλληλότητα του ακινήτου είτε τη φερεγγυότητα ή αξιοπιστία του υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου,
- να διευκολύνει τους ενδιαφερόμενους να επισπεύσουν τις διαδικασίες για την ολοκλήρωση της σύμβασης, αναλαμβάνοντας ύστερα από εξουσιοδότησή τους, τη διεκπεραίωση διαδικασιών, που σχετίζονται με τη μελλοντική σύμβαση, ενώπιον διοικητικών ή άλλων αρχών,
- να απαλλάξει τους πελάτες του από τη χρονοβόρα διαδικασία της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας, ιδίως όταν αυτοί διαμένουν σε διαφορετικό τόπο από εκείνο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητό τους, δεν διαθέτουν χρόνο για τη δραστηριότητα αυτή, καλούνται να αντιμετωπίσουν δυσλειτουργίες, κλπ
Σε γενικές γραμμές ο Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων συμβάλλει στην ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων, η οποία στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα σημαντική για τη χρηματοοικονομική σταθερότητα και τις μακροοικονομικές εξελίξεις.
Α.3 Αντιστοίχηση με το ισχύον Σύστημα Ταξινόμησης Επαγγελμάτων, σε τετραψήφια ανάλυση και με το ισχύον Σύστημα Ταξινόμησης Κλάδων Οικονομίας, σε τουλάχιστον διψήφια ανάλυση
Α.3.1 Αντιστοίχιση με ΣΤΕΠ 92
Με το σύστημα ταξινόμησης ΣΤΕΠ 92 το επάγγελμα ταξινομείται στην 3η Μεγάλη Ομάδα Επαγγελμάτων, σε διψήφιο δε επίπεδο στην Υπο-ομάδα 34 Ειδικευμένοι επί των πωλήσεων, χρηματιστές, κτηματομεσίτες απασχολούμενοι στην εξυπηρέτηση επιχειρήσεων εν γένει και ασκούντες συναφή επαγγέλματα. Αναλυτικότερα, σε τριψήφιο επίπεδο ο κωδικός είναι 341 Πρόσωπα που αναπτύσσουν επαγγελματική δραστηριότητα στους τομείς των χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών και των πωλήσεων.
Τέλος, ο τετραψήφιος κωδικός του επαγγέλματος είναι 3413
Μεσίτες ακίνητης περιουσίας
Τέλος, ο τετραψήφιος κωδικός του επαγγέλματος είναι 3413
Α.3.2 Αντιστοίχηση με ΣΤΑΚΟΔ-03
Με το σύστημα ταξινόμησης των Κλάδων Οικονομικής Δραστηριότητας, ΣΤΑΚΟΔ – 03 το επάγγελμα ταξινομείται στη Κ΄ κατηγορία επαγγελμάτων, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ, ΕΚΜΙΣΘΩΣΕΙΣ Κ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ , στον κωδικό 703.1, με τίτλο Μεσιτικά γραφεία ακινήτων ενώ στον κωδικό 703.2 ταξινομείται η δραστηριότητα της Διαχείρισης ακίνητης περιουσίας έναντι αμοιβής ή βάσει σύμβασης, η οποία περιγράφεται ως επαγγελματική δραστηριότητα, (επιμέρους επαγγελματική λειτουργία) της δευτερεύουσας ΚΕΛ 3 «Παρέχει υπηρεσίες συμβούλου κτηματαγοράς και υποστηρικτικές υπηρεσίες».
Α.4 Ιστορική εξέλιξη του Επαγγέλματος ή/και της ειδικότητας
Α.4.1 Ιστορική αναδρομή και εξέλιξη του επαγγέλματος ή και της ειδικότητας
Η μεσιτική δραστηριότητα γενικά εμφανίζεται στις απαρχές της οργανωμένης κοινωνίας και αρχίζει να αποκτά επαγγελματική υπόσταση με την ανάπτυξη των μεγάλων αγορών. Η μεσιτεία ως θεσμός είχε ήδη ρυθμιστεί από το Ρωμαϊκό Δίκαιο, χωρίς ωστόσο να εξελιχθεί, όπως επισημαίνει ο Μαυρομάτης, (2006), με αποτέλεσμα η συμφωνία ανάμεσα στον εντολέα και το μεσίτη να μην είναι αγώγιμη. Αμφισβητείται εξάλλου η κοινωνική αποδοχή του θεσμού, όπως αναφέρει ο ίδιος συγγραφέας, επικαλούμενος τον Dernburg, ο οποίος αναφέρεται απαξιωτικά στον Ρωμαϊκό θεσμό και επικρίνει την τάξη των μεσιτών, τους οποίους χαρακτηρίζει «κοινωνικά παράσιτα» που εκμεταλλεύονται τον λαό. Ο θεσμός στη συνέχεια αποτέλεσε αντικείμενο ρύθμισης και στο Βυζαντινό Δίκαιο. Στο νεότερο ελληνικό δίκαιο η μεσιτεία θεσμοθετήθηκε κατά τον περασμένο αιώνα. Ο Φαρμακίδης, (1989), αναζητώντας τα κοινωνικά αίτια και τις ιστορικο-οικονομικές συνθήκες που συνέβαλαν στη διαμόρφωση του θεσμού της Μεσιτείας ακινήτων εντοπίζει τις ραγδαία αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες αστικών πληθυσμών ήδη από την ίδρυση του ελληνικού κράτους αλλά κυρίως στις αρχές του 20ου αιώνα, που οφείλονται σε παράγοντες όπως:
· η ραγδαία αύξηση του πληθυσμού της Αθήνας, η οποία ήδη από την απαρχή του ελληνικού κράτους, απορροφούσε σχεδόν όλη την αύξηση του ελληνικού πληθυσμού, (ενδεικτικά είναι τα στοιχεία των απογραφών του 1896 και 1907).
· η αστικοποίηση του γεωργικού πληθυσμού, η οποία στην Ελλάδα προσέλαβε τεράστιες διαστάσεις όχι μόνο λόγω της μετακίνησης από τον πρωτογενή προς τον δευτερογενή αλλά και τριτογενή τομέα δραστηριότητας αλλά πρόσθετα κυρίως λόγω των πολιτικο-κοινωνικών εξελίξεων, οι οποίες επέδρασαν καταλυτικά, (προσάρτηση της Θεσσαλίας στο ελεύθερο Ελληνικό κράτος και η εγκατάλειψη της αγροτικής γης που ακολούθησε, βαλκανικοί πόλεμοι, προσάρτηση νέων χωρών, η μικρασιατική καταστροφή, ο εμφύλιος).
Εξάλλου, οι επενδυτικές προτιμήσεις των Ελλήνων για πολλές δεκαετίες μετά το δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, ενόψει περιορισμένων επενδυτικών επιλογών, εστίαζαν στην αγορά ακινήτων, η οποία εκτός των άλλων εξασφάλιζε μακροπρόθεσμη προστασία έναντι του πληθωρισμού, (Χαρδούβελης, 2009). Ενόψει των εξελίξεων αυτών ο κοινωνικός και οικονομικός ρόλος της ιδιοκτησίας γίνεται σημαντικός. Η αγορά όμως παρέμεινε αδιαφανής και αχανής, προσφέροντας έτσι την ευκαιρία σε ενδιάμεσους, να αναλάβουν τη διευκόλυνση της αναζήτησης κατάλληλων ακινήτων, εισπράττοντας σχετική αμοιβή. Ο τίτλος «μεσίτης» αντικατοπτρίζει ακριβώς το αντικείμενο της επαγγελματικής δραστηριότητας του επαγγελματία, τη μεσολάβηση δηλαδή μεταξύ ενδιαφερομένων για τη σύναψη σύμβασης. Ο ρόλος του είναι σημαντικός, καθόσον κατέχει τις απαραίτητες γνώσεις και πληροφορίες, οι οποίες μπορούν να εξασφαλίσουν στους ενδιαφερόμενους την κατάλληλη στεγαστική λύση. Παράλληλα είναι σε θέση, να τους προστατεύσει από ενδεχόμενους κινδύνους που σχετίζονται είτε με πραγματικά ή νομικά ελαττώματα του ακινήτου που τους ενδιαφέρει ή με την φερεγγυότητα του υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου.
Σύμφωνα με τον Φαρμακίδη, (1989, σελ 7), ο θεσμός της μεσιτείας ρυθμίστηκε για πρώτη φορά το 1926. Όπως επισημαίνει ο συγγραφέας, η ψήφιση ενός νόμου για τη θεσμοθέτηση της επαγγελματικής δραστηριότητας ενός επαγγέλματος, την περίοδο κατά την οποία επικρατούσε άκρατος φιλελευθερισμός δείχνει τη βούληση του νομοθέτη να προστατεύσει τους αποδέκτες και καταναλωτές μεσιτικών υπηρεσιών. Ύστερα από τροποποιήσεις του αρχικού νόμου, το 1930 τέθηκε σε ισχύ ο βασικός νόμος 3505/1928, ο οποίος όμως ήταν περιορισμένης τοπικής ισχύος και αφορούσε τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Επίσης είχε περιορισμένο εύρος εφαρμογής ως προς το αντικείμενο και αφορούσε ορισμένες μόνο συμβάσεις και ειδικότερα τις διαμεσολαβήσεις ή υποδείξεις ευκαιριών για αγοραπωλησίες, ανταλλαγές ή μισθώσεις ακινήτων ή σε δάνεια ενυπόθηκα και μόνο εφ΄ όσον τα δάνεια αυτά σχετίζονταν με δικαιοπραξίες που αφορούσαν ακίνητα στις περιοχές αυτές.
Στη συνέχεια μικρές μόνον τροποποιήσεις επήλθαν στο νομικό πλαίσιο μέχρι το 1976. Τα σχετικά νομοθετήματα είναι το ν.δ. της 8.6.1926 «περί μεσιτών», το αντίστοιχο της 8.8.1926 «περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του ν.δ της 8.6.1926 ‘περί μεσιτών’», που ρυθμίζει τα θέματα των αστικών συμβάσεων επί ακινήτων, το ν.δ. της 13.11.1927 «περί κυρώσεως του ν.δ. της 8.6.1926 και του ν.δ. της 8.8.1926 ‘περί μεσιτών και των μεταγενεστέρως εκδοθέντων νόμων και διαταγμάτων’». Ακολουθούν ο ν. 3505/28 «περί κυρώσεως και τροποποιήσεως του ν.δ. της 13.11.1927». Ο νόμος αυτός εφαρμόστηκε για μεγάλο χρονικό διάστημα αν και αφορούσε στους μεσίτες Αθηνών και Θεσσαλονίκης. Στη συνέχεια, ακολουθούν διάφορες τροποποιήσεις, όπως ο ν. 5717/32 «περί μεσιτειών», ο α.ν. 1228/38 «περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της νομοθεσίας περί μεσιτών αστικών συμβάσεων», το ν.δ. 2583/53 «περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της περί μεσιτών αστικών συμβάσεων νομοθεσίας» και το β.δ. 208/67 «περί αυξήσεως των ποσών των αναγραφομένων στο ν.δ. 2583/53». Δεν θα πρέπει να παραληφθούν και άλλα νομοθετήματα τα οποία ρύθμιζαν ζητήματα μεσιτείας σε άλλους τομείς και είχαν έμμεση σχέση με το επάγγελμα του μεσίτη ακινήτων.
Τα νομοθετήματα που εκδόθηκαν πριν τον Αστικό Κώδικα, ενώ αρχικά διατηρήθηκαν σε ισχύ, σύμφωνα με τη διάταξη της παραγ. 1 του άρθρου 40 του Εισαγωγικού του Νόμου, όπως και το β.δ. 208/67, που τέθηκε σε ισχύ μετά τον Αστικό Κώδικα, καταργήθηκαν όλα μαζί με ρητή διάταξη του ν. 308/76, σε μια προσπάθεια να επικαιροποιηθεί η νομοθετική αντίληψη περί μεσιτικών ζητημάτων, με την ταυτόχρονη συγκέντρωσή τους σε ένα ενιαίο κείμενο. Η διατύπωση του άρθρου 703 του Αστικού Κώδικα εξάλλου, δεν προσδίδει χαρακτήρα βιοποριστικό στη σχετική δραστηριότητα, η οποία σύμφωνα με τον Πιτσιρίκο, (2004), μπορεί να είναι ευκαιριακή σε πολλούς τομείς, στους οποίους υφίσταται ανάγκη μεσιτικών διασυνδέσεων και ειδικών ικανοτήτων για το σκοπό αυτό. Η μεσιτεία ανήκει στην κατηγορία των συμβάσεων εντολής, των οποίων το κύριο χαρακτηριστικό είναι το άμισθο.
Ο νόμος 308/1976 δεν επέφερε ουσιώδεις τροποποιήσεις στην αρχική νομοθεσία για τους μεσίτες αστικών συμβάσεων ενώ εξακολούθησε να μην εξασφαλίζεται επαρκής προστασία για τους αποδέκτες των μεσιτικών υπηρεσιών, αφού, όπως επισημαίνει ο Φαρμακίδης, (1989), η πρόθεση του νομοθέτη αμφιταλαντεύεται μεταξύ της ρύθμισης της επαγγελματικής δραστηριότητας του μεσίτη και της προστασίας των συμφερόντων των συναλλασσομένων με αυτούς.
Αρχικά το επάγγελμα καθιερώθηκε ως «κλειστό», καθόσον προϋπόθεση για την άσκηση της επαγγελματικής δραστηριότητας του μεσίτη ήταν ο προηγούμενος διορισμός του επαγγελματία από τον Υπουργό Γεωργίας Εμπορίου & Βιομηχανίας και στη συνέχεια από τον Υπουργό Εθνικής Οικονομίας. Σύμφωνα πάντα με τον Φαρμακίδη, (1989), ο λόγος για τον οποίο ο νομοθέτης επέλεξε τη ρύθμιση αυτή, ήταν το δημόσιο συμφέρον και ειδικότερα η προστασία των καταναλωτών μεσιτικών υπηρεσιών από ακατάλληλα πρόσωπα, τα οποία προφανώς έκαναν την εμφάνισή τους την εποχή αυτή, (1925-1930).
Επίσης, οι αρχικές νομοθετικές ρυθμίσεις προέβλεπαν προσόντα, («απολυτήριον ελληνικού σχολείου»), και άλλες τυπικές προϋποθέσεις, (δικαιοπρακτική ικανότητα, οικονομική ευρωστία, ασυμβίβαστα, υποχρεώσεις και κανόνες δεοντολογίας καθώς και πειθαρχικές και διοικητικές κυρώσεις σε περίπτωση αντιπειθαρχικής συμπεριφοράς) ενώ τέλος καθόριζαν το ύψος της μεσιτικής αμοιβής.
Ρητά απαγορευόταν η παροχή μεσιτικών υπηρεσιών από άτομα που δεν ήταν μεσίτες, σε περίπτωση δε παραβίασης της σχετικής απαγόρευσης οι συνέπειες εκτός της προφανούς αδυναμίας διεκδίκησης της μεσιτικής αμοιβής, ήταν και ποινικές.
Στις μεταβατικές διατάξεις ωστόσο των νομοθετημάτων που προΐσχυσαν είχε προβλεφθεί και η δυνατότητα διορισμού μεσιτών που δεν διέθεταν τα τυπικά προσόντα, ύστερα από γνωμοδότηση επιτροπής, της οποίας η σύνθεση, οι αρμοδιότητες και η διαδικασία λειτουργίας ρυθμίζονταν ρητά, εφόσον αυτά είχαν αρχίσει την επαγγελματική δραστηριότητα του μεσίτη, πριν τη θεσμοθέτηση του επαγγέλματος. Ομοίως σε περίπτωση θανάτου του μεσίτη, η άδεια μπορούσε να δοθεί και στη χήρα, χωρίς να διαθέτει τα απαραίτητα τυπικά προσόντα, εφόσον το είχε ζητήσει η ίδια με αίτησή της.
Αν και η σύμβαση της μεσιτείας είναι άτυπη, (ο νόμος δεν απαιτεί τύπο για την εγκυρότητά της), ωστόσο διαχρονικά ο νομοθέτης ακολούθησε την αρχή της γραπτής εντολής προς το Μεσίτη, εξασφαλίζοντας προστασία και ευχέρεια απόδειξης προς το Μεσίτη, μάλλον παρά προς τον αποδέκτη των μεσιτικών υπηρεσιών, (ο τύπος δεν είναι συστατικός της σύμβασης αλλά αποδεικτικός).
Πρόσθετα, ευρύτερα η μεσιτεία ρυθμίζεται στα άρθρα 703-708 του Αστικού Κώδικα, τα οποία εφαρμόζονται επικουρικά για την αντιμετώπιση ζητημάτων που δεν ρυθμίζει το νομικό πλαίσιο περί μεσιτών αστικών συμβάσεων.
Α.4.2 Ισχύον νομοθετικό πλαίσιο
Σήμερα το επάγγελμα του Μεσίτη ρυθμίζεται με το Προεδρικό Διάταγμα 248/28.6.93, περί Μεσιτών αστικών συμβάσεων, το οποίο εκδόθηκε ύστερα από εξουσιοδότηση διάταξης νόμου για την απλούστευση των διαδικασιών και την ενίσχυση των κανόνων ανταγωνισμού. Ο Μαυρομάτης, (2006), χαρακτηρίζει το Διάταγμα «ατυχές», καθόσον είναι ελλιπέστατο και δεν λαμβάνει μέριμνα για μείζονα ζητήματα που αφορούν στη σύμβαση μεσιτείας, με αποτέλεσμα, να γεννώνται μάλλον προβλήματα παρά να αντιμετωπίζονται ζητήματα που απασχολούν τον κλάδο.
Ειδικότερα, το Διάταγμα αυτό περιορίστηκε απλώς στις προϋποθέσεις και τη νομική μορφή άσκησης της επαγγελματικής δραστηριότητας του μεσίτη, αίροντας κάθε περιορισμό που μέχρι εκείνη τη στιγμή ίσχυε, (π.χ. ποσοστό μεσιτικής αμοιβής), υπέρ της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων και της υγιούς διαμόρφωσης των όρων τους στο πλαίσιο της συναλλακτικής πρακτικής και της δυναμικής της προσφοράς και της ζήτησης. Τόσο το Προεδρικό αυτό Διάταγμα όσο και ο Αστικός Κώδικας είναι κείμενα λιτά, που αφήνουν αρκετά κενά, και για το λόγο αυτό σημαντικά ζητήματα που αφορούν στη μεσιτεία αντιμετωπίζονται, στο μέτρο βέβαια που οι ιδιαιτερότητες της σύμβασης αυτής το επιτρέπουν, με ανάλογη εφαρμογή διατάξεων που διέπουν άλλους συγγενείς θεσμούς.
Ο Πιτισρίκος, (2004), αποδίδει αυτό στην έλλειψη τόλμης των κυβερνήσεων και της εκάστοτε ηγεσίας του Υπουργείου Εμπορίου. Το φειδωλό, όπως το χαρακτηρίζει ο συγγραφέας, νομικό πλαίσιο για τη μεσιτεία συμπληρώνουν νομολογιακές αποφάσεις, οι οποίες, όπως είναι αναμενόμενο επικεντρώνονται σε ζητήματα αιχμής, π.χ. ύψος μεσιτικής αμοιβής, προϋποθέσεις καταβολής της κλπ.
Τα ζητήματα αυτά θα μπορούσαν να αντιμετωπιστούν με νέα νομοθετική ρύθμιση, την αναγκαιότητα της οποίας αναγνωρίζουν και οι συνδικαλιστικές οργανώσεις του χώρου. Περαιτέρω, η ανάγκη για επικαιροποίηση του θεσμικού πλαισίου του επαγγέλματος του μεσίτη ενισχύεται και από το γεγονός ότι νέες έννομες σχέσεις, που δεν συμπεριλαμβάνονται στο αρχικό νομικό πλαίσιο, έχουν αρχίσει να αποτελούν αντικείμενο της επαγγελματικής του δραστηριότητας, όπως είναι οι συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης, (leasing), διακαιοχρησίας, (franchising), χρονομεριστικής μίσθωσης, (time-sharing), πρακτορείας, (factoring), πωλήσεως επιχειρηματικών απαιτήσεων, (forfeiting), κλπ.
Ο Μεσίτης είναι έμπορος, (Μαυρομάτης 2006, σελ 8, Πιτσιρίκος 2004, σελ 22 επόμενες). Ειδικότερα, το ισχύον άρθρο 2 του ΒΔ της 2/14.5.1835, «περί αρμοδιότητος των εμποροδικείων» συμπεριλαμβάνει όλες τις μεσιτικές εργασίες μεταξύ των αντικειμενικά οριζομένων εμπορικών πράξεων, με αποτέλεσμα, κατά το ουσιαστικό ή υποκειμενικό σύστημα, εκείνος ο οποίος ασκεί τις μεσιτικές εργασίες κατά σύνηθες επάγγελμα, αποκτά την ιδιότητα του εμπόρου με τις συνακόλουθες συνέπειες. Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης, για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη απαιτεί απόδειξη όχι μόνο της δικαιοπρακτικής ικανότητας αλλά και ικανότητας να μπορεί να γίνει έμπορος, όπως αποδεικνύεται από τα απαιτούμενα εχέγγυα τιμιότητας και αξιοπιστίας, πρόσθετα δε και οικονομικής ευρωστίας, προκειμένου να ενισχυθεί η συναλλακτική πίστη στην αγορά ακινήτων.
Μεσιτική εντολή.
Στη σύμβαση της μεσιτείας ο ένας από τους συμβαλλόμενους, (μεσιτικός εντολέας), αναθέτει στο μεσίτη την εντολή να μεσολαβήσει ή να υποδείξει προς αυτόν ευκαιρία, για να συνάψει σύμβαση αγοράς, πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης ακινήτων, παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ή συνομολόγησης χρηματικών δανείων.
Οι συμβάσεις αυτές στη συνέχεια συνάπτονται μεταξύ των ενδιαφερομένων πλευρών, χωρίς τη συμμετοχή του μεσίτη. Η άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη επιτρέπεται να γίνεται μέσα σε ορισμένη περιφέρεια πρωτοδικείου, (απαγόρευση πολλαπλής επαγγελματικής εγκατάστασης), αν και η μεσολάβηση ή η υπόδειξη ευκαιρίας μπορεί να αφορά ακίνητο που βρίσκεται εκτός αυτής.
Ο απλός τύπος της σύμβασης μεσιτείας παραδοσιακά θεωρείται ετεροβαρής υπό αίρεση τύπος σύμβασης, (Φαρμακίδης, 1989, Πιτσιρίκος, 2004). Σύμφωνα με το πρότυπο αυτό που εισάγει ο Αστικός Κώδικας, ο μεσίτης δεν είναι υποχρεωμένος σε παροχή αλλά αντίθετα, ελεύθερος να ενεργήσει ή να μην ενεργήσει, ώστε να φέρει σε πέρας την εντολή που του δόθηκε.
Στη συναλλακτική πρακτική όμως οι μεσίτες προτιμούν τον τύπο της αποκλειστικής εντολής, συμπεριλαμβάνοντας ρήτρα περί αποκλειστικότητας, η οποία, σύμφωνα με του νομικούς ερευνητές αλλά και τη νομολογία, υποκρύπτει σύμβαση έργου. Σε περίπτωση ενεργοποίησης του τύπου της αποκλειστικής εντολής, ο εντολέας είναι υποχρεωμένος να περιοριστεί στις προσπάθειες ενός μόνο μεσίτη, προς τον οποίο οφείλει τη μεσιτική αμοιβή.
Με τον τύπο αυτόν, ο μεσίτης διασφαλίζεται ακόμα περισσότερο, αφού απαλλάσσεται από πιθανούς ανταγωνιστές, ενώ σε κάθε περίπτωση θα εισπράξει μεσιτικά, ακόμα κι αν ο εντολέας, συνάψει μόνος του, χωρίς μεσιτικές υπηρεσίες, τη σύμβαση στην οποία αποσκοπεί η μεσιτική εντολή. Από τη φύση της η μεσιτική εντολή αυτού του τύπου προϋποθέτει προσδιορισμό του χρόνου ισχύος της, σε αντίθεση με την απλού τύπου σύμβαση μεσιτείας. Εξάλλου, ρητά απαγορεύεται η προείσπραξη αμοιβής, η οποία είναι απαιτητή μόνον εφόσον καταρτιστεί η σύμβαση, στην οποία η εντολή αποσκοπεί.
Η μεσιτική δραστηριότητα εντάσσεται νομικά και χρονικά στο προπαρασκευαστικό στάδιο των διαπραγματεύσεων που προηγούνται από την κατάρτιση της βασικής σύμβασης, η οποία μπορεί να είναι η πώληση, η αγορά, η μίσθωση κλπ.
Σύμφωνα με τον Πιτσιρίκο, (2004), κατά τη φάση αυτή οι μέλλοντες συμβαλλόμενοι αλληλο-εντοπίζονται και έρχονται σε συναλλακτική επαφή. Τυχόν ανωμαλίες και νομικά ζητήματα που ανακύπτουν κατά τη φάση αυτή, αντιμετωπίζονται με την ενεργοποίηση των διατάξεων περί προσυμβατικής ευθύνης των μερών, ανεξάρτητα από την επίτευξη του επιδιωκόμενου αποτελέσματος, δηλαδή τη σύναψη της επιδιωκόμενης σύμβασης. Κατά τη φάση αυτή εξάλλου, «αφανώς» διαδραματίζεται η έννομη σχέση μεταξύ καθεμιάς από τις δύο πλευρές με το μεσίτη που τους έφερε σε επαφή για την έναρξη των διαπραγματεύσεων.
Σύμφωνα με τον Πιτσιρίκο, (2004), κατά τη φάση αυτή οι μέλλοντες συμβαλλόμενοι αλληλο-εντοπίζονται και έρχονται σε συναλλακτική επαφή. Τυχόν ανωμαλίες και νομικά ζητήματα που ανακύπτουν κατά τη φάση αυτή, αντιμετωπίζονται με την ενεργοποίηση των διατάξεων περί προσυμβατικής ευθύνης των μερών, ανεξάρτητα από την επίτευξη του επιδιωκόμενου αποτελέσματος, δηλαδή τη σύναψη της επιδιωκόμενης σύμβασης. Κατά τη φάση αυτή εξάλλου, «αφανώς» διαδραματίζεται η έννομη σχέση μεταξύ καθεμιάς από τις δύο πλευρές με το μεσίτη που τους έφερε σε επαφή για την έναρξη των διαπραγματεύσεων.
Η σύμβαση μεσιτείας, σύμφωνα με το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα δημιουργεί για το μεσίτη την υποχρέωση πίστεως και προστασίας των συμφερόντων του κυρίου της υπόθεσης, (του μεσιτικού εντολέα). Στην υποχρέωση προστασίας συμπεριλαμβάνεται και η υποχρέωση για προληπτική συμπεριφορά, ώστε να προστατεύονται τα συμφέροντα του εντολέα από πιθανές ζημιές, (Φαρμακίδης, 1989). Δευτερογενώς, ο μεσίτης έχει υποχρέωση αποζημίωσης σε περίπτωση μη τήρησής των πρωτογενών υποχρεώσεων.
Εξάλλου, ενώ αρχικά το θεσμικό πλαίσιο προέβλεπε υποχρέωση αυτοπρόσωπης εκπλήρωσης της μεσιτικής εντολής, σήμερα, τέτοια υποχρέωση για την εκτέλεση όλων των υλικών ενεργειών που οδηγούν στην κατάρτιση της σύμβασης προς την οποία εν τέλει η μεσιτική εντολή αποσκοπεί, δεν υπάρχει, όπως επισημαίνει ο Μαυρομμάτης, (2006), αναφέροντας ότι και βοηθοί και υπαλληλικό προσωπικό του μεσιτικού γραφείου μπορούν να ενεργοποιηθούν για τη πραγμάτωση της μεσιτικής εντολής.
Η άποψη αυτή βρίσκει έρεισμα και σε σειρά νομολογιακών αποφάσεων, σύμφωνα με τις οποίες, είναι επιτρεπτή η χρησιμοποίηση υπαλληλικού προσωπικού, το οποίο με την ιδιότητα του προστιθέντος ή του βοηθού εκπλήρωσης της παροχής, προβαίνει σε βοηθητικές εργασίες, που είναι απαραίτητες για την εκτέλεση της μεσιτικής εντολής, (παροχή μη εμπιστευτικών πληροφοριών, επίσκεψη στο ακίνητο, κ.α.). Το γεγονός αυτό λαμβάνει υπόψη και το προτεινόμενο σχέδιο νόμου «περί Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων και Διαχειριστών Ακίνητης Περιουσίας», το οποίο συμπεριλαμβάνει σχετική ρύθμιση.
Η άποψη αυτή βρίσκει έρεισμα και σε σειρά νομολογιακών αποφάσεων, σύμφωνα με τις οποίες, είναι επιτρεπτή η χρησιμοποίηση υπαλληλικού προσωπικού, το οποίο με την ιδιότητα του προστιθέντος ή του βοηθού εκπλήρωσης της παροχής, προβαίνει σε βοηθητικές εργασίες, που είναι απαραίτητες για την εκτέλεση της μεσιτικής εντολής, (παροχή μη εμπιστευτικών πληροφοριών, επίσκεψη στο ακίνητο, κ.α.). Το γεγονός αυτό λαμβάνει υπόψη και το προτεινόμενο σχέδιο νόμου «περί Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων και Διαχειριστών Ακίνητης Περιουσίας», το οποίο συμπεριλαμβάνει σχετική ρύθμιση.
Εξάλλου, σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 248/93, η έναντι αμοιβής μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη συμβάσεων αστικού δικαίου για τα ακίνητα επιτρέπεται μόνο σε πρόσωπα που έχουν τις νόμιμες προϋποθέσεις και έχουν εγγραφεί στο οικείο επιμελητήριο. Αντίθετα είναι άκυρη η σύμβαση, αν σχετική εντολή δόθηκε σε μη επαγγελματία μεσίτη, ο οποίος ενόψει αυτού αδυνατεί να εισπράξει τη «μεσιτική αμοιβή».
Α.5 Αναπτυξιακή δυναμική της οικονομίας /δυναμική του επαγγέλματος ή/ και ειδικότητας
Α.5.1 Γενική περιγραφή των τάσεων μεγέθυνσης που διαγράφουν στην ελληνική αγορά οι κλάδοι στους οποίους εντάσσονται οι απασχολούμενοι στο συγκεκριμένο επάγγελμα ή/ και ειδικότητα
Ο κλάδος οικονομικής δραστηριότητας, στον οποίο εντάσσονται οι απασχολούμενοι στο επάγγελμα του Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων είναι τα επαγγέλματα της κατηγορίας Κ΄, και ειδικότερα εκείνα που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, εκμισθώσεις & επιχειρηματικές δραστηριότητες)
Όπως φαίνεται από τον πίνακα που ακολουθεί, μέσα στην 6ετία 2000-2005 ο αριθμός μεσιτικών επιχειρήσεων διπλασιάστηκε ενώ αντίστοιχα τριπλασιάστηκε ο τζίρος των επιχειρήσεων αυτών. Επίσης εμφανίζεται ο αριθμός των επιχειρήσεων, οι οποίες ασκούν δραστηριότητα διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, οι οποίες αντίστοιχα πενταπλασιάστηκαν στο ίδιο χρονικό διάστημα.
Από τα στοιχεία αυτά, τα οποία βεβαίως αφορούν σε χρονικό διάστημα κατά το οποίο ήταν ιδιαίτερα ευνοϊκές οι συνθήκες για την αγορά ακινήτων, (πτώση επιτοκίων, άνθιση οικοδομικής δραστηριότητας, Ολυμπιακοί Αγώνες), είναι εμφανής η ελκυστικότητα του επαγγέλματος καθώς και τα περιθώρια της αγοράς.
Αν και τα παραπάνω στοιχεία ανατρέχουν μέχρι το 2005, και δεν καλύπτουν την τελευταία πενταετία, στην οποία συνέβησαν κρίσιμα γεγονότα που επηρέασαν την κτηματαγορά, (οικονομική κρίση, Ολυμπιακοί Αγώνες), ωστόσο πρέπει να αναφερθεί ότι το επάγγελμα γνώρισε μεγάλη άνθιση κατά τη περίοδο 2004-2008, δηλαδή μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2004 και μέχρι την εμφάνιση της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, στης οποίας το επίκεντρο βρέθηκε η αγορά ακινήτων. Η κρίση αυτή απέδειξε αφενός ότι η οικονομική δραστηριότητα των επαγγελμάτων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων επηρεάζεται πολλαπλώς από τις εξελίξεις στην αγορά αυτή αφετέρου δε ότι η εύρυθμη λειτουργία της αγοράς ακινήτων είναι απαραίτητη για υγιή οικονομία.
Ο Χαρδούβελης, (2009), κατά τη διάρκεια ομιλίας του σε Ημερίδα που οργάνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος με θέμα «Αγορά ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές», (Αθήνα, 29/04/2009), τονίζοντας τη σημαντικότητα της αγοράς κατοικίας στην οικονομική δραστηριότητα, παρουσίασε στοιχεία, σύμφωνα με τα οποία κατά το έτος 2008 στη χώρα μας οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτέλεσαν το 5,4% του ΑΕΠ ενώ το σύνολο των κατασκευών το 10,7%. Τονίζοντας τη σπουδαιότητα των ακινήτων για τα ελληνικά νοικοκυριά ανέφερε ότι σήμερα το 81,8% των περιουσιακών τους στοιχείων είναι σε ακίνητα, σε σχέση με άλλες επενδυτικές επιλογές (17% καταθέσεις και 1,2% μετοχές). Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης αγγίζει το 80,1%, το οποίο στην επαρχία φθάνει το 97%. Παρουσιάζοντας στοιχεία, τόνισε τη μεγάλη αποδοτικότητα των επενδύσεων σε ακίνητα σε σχέση με άλλες επενδυτικές επιλογές.
Ο Χαρδούβελης, (2009), κατά τη διάρκεια ομιλίας του σε Ημερίδα που οργάνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος με θέμα «Αγορά ακινήτων: Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές», (Αθήνα, 29/04/2009), τονίζοντας τη σημαντικότητα της αγοράς κατοικίας στην οικονομική δραστηριότητα, παρουσίασε στοιχεία, σύμφωνα με τα οποία κατά το έτος 2008 στη χώρα μας οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτέλεσαν το 5,4% του ΑΕΠ ενώ το σύνολο των κατασκευών το 10,7%. Τονίζοντας τη σπουδαιότητα των ακινήτων για τα ελληνικά νοικοκυριά ανέφερε ότι σήμερα το 81,8% των περιουσιακών τους στοιχείων είναι σε ακίνητα, σε σχέση με άλλες επενδυτικές επιλογές (17% καταθέσεις και 1,2% μετοχές). Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης αγγίζει το 80,1%, το οποίο στην επαρχία φθάνει το 97%. Παρουσιάζοντας στοιχεία, τόνισε τη μεγάλη αποδοτικότητα των επενδύσεων σε ακίνητα σε σχέση με άλλες επενδυτικές επιλογές.
Τόσο από τις ομιλίες των συμμετεχόντων κατά την ημερίδα αυτή όσο και από τις πρωτοβουλίες της Τραπέζης της Ελλάδος που αποδεικνύουν το ζωηρό ενδιαφέρον της, ως θεματοφύλακα της οικονομικής σταθερότητας και ανάπτυξης στη χώρα μας, προκύπτει η σημαντικότητα της αγοράς, στην οποία επικεντρώνεται η επαγγελματική δραστηριότητα του μεσίτη.
Στις πρωτοβουλίες αυτές συμπεριλαμβάνεται η δημιουργία ανεξάρτητης υπηρεσιακής μονάδας, της οποίας το αντικείμενο είναι η συστηματική καταγραφή, επεξεργασία και ανάλυση στατιστικών στοιχείων που είναι σχετικά με την αγορά ακινήτων, με βάση ειδικούς Δείκτες Τιμών Ακινήτων που καταρτίστηκαν για το σκοπό αυτό. Χρονικά, η πρωτοβουλία συνέπεσε με τη πρόσφατη παγκόσμια κρίση, η οποία έφερε την αγορά ακινήτων στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος. Ανεξάρτητα από τη συγκυρία αυτή, η συστηματική παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων και των προοπτικών της αγοράς ακινήτων είναι μείζονος σημασίας, καθόσον υποστηρίζει τη πληρέστερη αξιολόγηση των μακροοικονομικών συνθηκών και προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Πρόσθετα δε, εξασφαλίζει συστηματική παρακολούθηση των δεδομένων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων και ανάλυση των πηγών κινδύνου που ενδέχεται να επηρεάσουν την οικονομική σταθερότητα, επιτρέποντας τη διαμόρφωση στο μέλλον, ορθής και εμπεριστατωμένης εικόνας των εξελίξεων στον αυτόν κλάδο της οικονομίας. Ταυτόχρονα, αποτελεί εργαλείο όχι μόνο για τους χρηματοπιστωτικούς φορείς αλλά και για τους μεσίτες, οι οποίοι με ορθολογικότερο τρόπο, θα είναι σε θέση να υποστηρίζουν τις επιλογές τους.
Στις πρωτοβουλίες αυτές συμπεριλαμβάνεται η δημιουργία ανεξάρτητης υπηρεσιακής μονάδας, της οποίας το αντικείμενο είναι η συστηματική καταγραφή, επεξεργασία και ανάλυση στατιστικών στοιχείων που είναι σχετικά με την αγορά ακινήτων, με βάση ειδικούς Δείκτες Τιμών Ακινήτων που καταρτίστηκαν για το σκοπό αυτό. Χρονικά, η πρωτοβουλία συνέπεσε με τη πρόσφατη παγκόσμια κρίση, η οποία έφερε την αγορά ακινήτων στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος. Ανεξάρτητα από τη συγκυρία αυτή, η συστηματική παρακολούθηση και ανάλυση των εξελίξεων και των προοπτικών της αγοράς ακινήτων είναι μείζονος σημασίας, καθόσον υποστηρίζει τη πληρέστερη αξιολόγηση των μακροοικονομικών συνθηκών και προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Πρόσθετα δε, εξασφαλίζει συστηματική παρακολούθηση των δεδομένων που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων και ανάλυση των πηγών κινδύνου που ενδέχεται να επηρεάσουν την οικονομική σταθερότητα, επιτρέποντας τη διαμόρφωση στο μέλλον, ορθής και εμπεριστατωμένης εικόνας των εξελίξεων στον αυτόν κλάδο της οικονομίας. Ταυτόχρονα, αποτελεί εργαλείο όχι μόνο για τους χρηματοπιστωτικούς φορείς αλλά και για τους μεσίτες, οι οποίοι με ορθολογικότερο τρόπο, θα είναι σε θέση να υποστηρίζουν τις επιλογές τους.
Α.5.2 Είδος επιχειρήσεων όπου εμφανίζεται κατά κύριο το επάγγελμα και αναπτυξιακή δυναμική του επαγγέλματος/ή και της ειδικότητας.
Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα 248 της 23/28.6.1993, Περί Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, ( ΦΕΚ τευχ. Α΄108), ως Μεσίτης μπορεί να δραστηριοποιηθεί είτε φυσικό πρόσωπο ή εμπορική εταιρεία κάθε είδους. Οι περισσότερες επιχειρήσεις παροχής μεσιτικών υπηρεσιών είναι μικρού μεγέθους, συνήθως οικογενειακές, δεδομένου ότι οι επαγγελματίες του χώρου είναι απρόθυμοι να εμπιστευτούν τόσο το επαγγελματικό τους όνομα και την εμπορική τους συναλλακτική αξιοπιστία όσο και την πελατεία τους σε τρίτους, υπαλλήλους ή συνεργάτες, για τους οποίους δεν υφίσταται ειδικό νομικό πλαίσιο που να προβλέπει κυρώσεις, σε περίπτωση αθέμιτου εκ των έσω ανταγωνισμού. Ωστόσο, μεγάλα συνεργατικά σχήματα έχουν αρχίσει να εμφανίζονται στην ελληνική αγορά, στο πλαίσιο συμβάσεων δικαιόχρησης, (franchising), επιδιώκοντας τη μεγιστοποίηση του μεσιτικού τους δικτύου, ώστε να είναι σε θέση να ικανοποιούν τις απαιτήσεις των πελατών τους όχι μόνο σε όλη την Ελλάδα αλλά και στο εξωτερικό.
Το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα των σχημάτων αυτών είναι η αναγνωρισιμότητα και η υψηλού επιπέδου τεχνογνωσία, με την αξιοποίηση σύγχρονων συστημάτων και ορθολογικών προτύπων, (π.χ. αξιολόγησης και εκτίμησης της αξίας των ακινήτων), με λύσεις πληροφορικής για τις οποίες εξασφαλίζεται μηχανογραφική υποστήριξη, συντήρηση και διαρκής αναβάθμιση ειδικών εφαρμογών λογισμικού, (δίκτυα ιintranet, ειδικά λογισμικά διαχείρισης της μεσιτικής εντολής κλπ), οργανωμένες υπηρεσίες Marketing και πωλήσεων, εκπαίδευση προσωπικού και άλλες εμπορικές ή υποστηρικτικές δυνατότητες, τις οποίες δεν έχει η μικρομεσαία ατομική ή εταιρική επιχείρηση.
Μεσιτική δραστηριότητα εξάλλου, ασκούν δομές διαφόρων οργανωτικών σχημάτων και νομικών μορφών, (τμήματα εσωτερικής διάρθρωσης, ανώνυμες εταιρείες, κλπ) μεγάλων ομίλων, συνήθως τραπεζικών, που έχουν συσταθεί με αποστολή τη διαχείριση και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του ομίλου αλλά και την εξεύρεση στεγαστικών λύσεων για την αντιμετώπιση στεγαστικών αναγκών στο πλαίσιο επανεκτίμησης της χωροταξικής τοποθέτησής τους στην αγορά.
Τα σχήματα αυτά, αξιοποιώντας το μέγεθος, την τεχνογνωσία καθώς και συστήματα και διαδικασίες που εξασφαλίζουν οικονομίες κλίμακος, είναι σε θέση να προσφέρουν και σε εξωτερικούς πελάτες, προς τους οποίους απευθύνονται, ολοκληρωμένες μεσιτικές υπηρεσίες, σε μεγάλη γκάμα θεμάτων που αφορούν την αγορά ακινήτων.
Επίσης πολλά εξ αυτών προσφέρουν δυνατότητα συνεργασίας σε μεμονωμένα μεσιτικά γραφεία, στο πλαίσιο συμβάσεων δικαιόχρησης, (franchising). Ομοίως, θέσεις εργασίας στο δημόσιο τομέα, σε αντικείμενο που σχετίζεται με την αγορά ακινήτων υπάρχουν σε διάφορους φορείς , (Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου, Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας, Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων, οργανωτικές δομές των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με αρμοδιότητες την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους, ασφαλιστικά ταμεία, κλπ).
Τέλος, ευκαιρίες απασχόλησης και ενίσχυσης της επαγγελματικής δραστηριότητας μπορούν να δρομολογήσουν δράσεις στο πλαίσιο γενικότερων πολιτικών και οριζόντιων σχεδίων.
Ενδεικτικά αναφέρεται η πρόταση του ΕΟΜΜΕΧ, η οποία συμπεριλαμβάνεται σε Δελτίο Τύπου, (15-07-2008) που εκδόθηκε από το Εμποροβιομηχανικό Επιμελητήριο του Πειραιά για το Διεθνές Συνέδριο που διοργάνωσε, με θέμα τη διαδοχή των μικρομεσαίων επιχειρήσεων, η οποία με απώτερο στόχο τη διατήρηση της λειτουργίας Μικρομεσαίων Επιχειρήσεων και των θέσεων εργασίας που απασχολούνται σ΄ αυτές, εισηγείται τη δημιουργία Υπηρεσίας Αγοραπωλησιών, (Marketplace), για την εξαγορά και πώληση των ΜΜΕ, η οποία θα διευκολύνει τη διαδικασία μεταβίβασης των ΜΜΕ που αντιμετωπίζουν πρόβλημα διαδοχής, κυρίως λόγω συνταξιοδότησης του επιχειρηματία και των δημογραφικών, εθιμικών και κοινωνικών δεδομένων που δυσχεραίνουν την εξεύρεση λύσης για τη συνέχιση της λειτουργίας τους. Στις προτεινόμενες ειδικότητες για τη στελέχωσή της, συμπεριλαμβάνονται και Μεσίτες Ακίνητης Περιουσίας.
Τα σχήματα αυτά, αξιοποιώντας το μέγεθος, την τεχνογνωσία καθώς και συστήματα και διαδικασίες που εξασφαλίζουν οικονομίες κλίμακος, είναι σε θέση να προσφέρουν και σε εξωτερικούς πελάτες, προς τους οποίους απευθύνονται, ολοκληρωμένες μεσιτικές υπηρεσίες, σε μεγάλη γκάμα θεμάτων που αφορούν την αγορά ακινήτων.
Επίσης πολλά εξ αυτών προσφέρουν δυνατότητα συνεργασίας σε μεμονωμένα μεσιτικά γραφεία, στο πλαίσιο συμβάσεων δικαιόχρησης, (franchising). Ομοίως, θέσεις εργασίας στο δημόσιο τομέα, σε αντικείμενο που σχετίζεται με την αγορά ακινήτων υπάρχουν σε διάφορους φορείς , (Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου, Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας, Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων, οργανωτικές δομές των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με αρμοδιότητες την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους, ασφαλιστικά ταμεία, κλπ).
Τέλος, ευκαιρίες απασχόλησης και ενίσχυσης της επαγγελματικής δραστηριότητας μπορούν να δρομολογήσουν δράσεις στο πλαίσιο γενικότερων πολιτικών και οριζόντιων σχεδίων.
Ενδεικτικά αναφέρεται η πρόταση του ΕΟΜΜΕΧ, η οποία συμπεριλαμβάνεται σε Δελτίο Τύπου, (15-07-2008) που εκδόθηκε από το Εμποροβιομηχανικό Επιμελητήριο του Πειραιά για το Διεθνές Συνέδριο που διοργάνωσε, με θέμα τη διαδοχή των μικρομεσαίων επιχειρήσεων, η οποία με απώτερο στόχο τη διατήρηση της λειτουργίας Μικρομεσαίων Επιχειρήσεων και των θέσεων εργασίας που απασχολούνται σ΄ αυτές, εισηγείται τη δημιουργία Υπηρεσίας Αγοραπωλησιών, (Marketplace), για την εξαγορά και πώληση των ΜΜΕ, η οποία θα διευκολύνει τη διαδικασία μεταβίβασης των ΜΜΕ που αντιμετωπίζουν πρόβλημα διαδοχής, κυρίως λόγω συνταξιοδότησης του επιχειρηματία και των δημογραφικών, εθιμικών και κοινωνικών δεδομένων που δυσχεραίνουν την εξεύρεση λύσης για τη συνέχιση της λειτουργίας τους. Στις προτεινόμενες ειδικότητες για τη στελέχωσή της, συμπεριλαμβάνονται και Μεσίτες Ακίνητης Περιουσίας.
Τέλος, θα πρέπει να αναφερθούν κινήσεις κολοσσιαίων επενδυτικών ομίλων του εξωτερικού για κτηματομεσιτικές δραστηριότητες μεγάλης κλίμακας στο πλαίσιο real estate projects στη χώρα μας, (ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, οργανωμένων τουριστικών συγκροτημάτων μεγάλης κλίμακας, (resort), business centers, και οικιστικών projects). Αυτές όχι μόνο συμβάλλουν στην τόνωση της αγοράς ακινήτων αλλά και στην ενίσχυση της κτηματομεσιτικής δραστηριότητας των επαγγελματιών του κλάδου, μεταξύ των οποίων αναζητούνται συνεργάτες και developers.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου